상가임대차에서 확정일자의 필요성과 절차, 효과

질문 : 제가 상가를 임차해서 사용하고 있는데 상가도 주택과 같이 확정일자를 받을 수 있나요? 어디에 신청하고 필요서류는 무엇인가요? 상가 확정일자를 받으면 그 효과는 어떻게 되나요?

 

1. 보증금이 일정액 이하여야 합니다.

상가임대차의 경우에도 확정일자를 받아두면 경매 공매가 있을 경우 배당요구를 하여 후순위자보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 아래에서 보시는 바와 같이 대다수의 상가건물에는 선순위로 근저당권이 설정되어 있는데 이런 경우에는 경매될 경우에 대비하여 필수적으로 확정일자를 받아두어야 합니다.

그런데 모든 상가가 확정일자를 받을 수 있는 것은 아니며 아래와 같이 보증금이 일정금액 이하로서 「상가건물 임대차보호법」 의 적용대상이 되는 상가에 대해서만 확정일자를 받을 수 있습니다(상가건물임대차보호법 시행령 제2조, 2013. 2. 25 현재).

① 서울특별시의 경우 3억원이하

② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)은 2억5천만원 이하

③ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시은 1억8천만원이하

④ 그 밖의 지역은 1억5천만원 이하의 상가

월세가 있는 경우에는 월세금액(관리비 제외)에 100을 곱한 후 보증금과 합산하면 됩니다. 예를 들어 보증금이 5천만원이고 월세가 100만원이면 1억5천만원이 되어 상가건물임대차보호법의 적용대상이 됩니다.

 

2. 관할 세무서장으로부터 받아야 합니다.

주택임대차의 경우에는 확정일자라고만 하고 있을 뿐이고 별도로 법에서 받아야 하는 기관을 한정하고 있지 않으므로 공증사무소나 주민센터 등 어디서 받아도 상관이 없다고 생각됩니다. 그러나 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법 제5조 제2항에서 ‘관할세무장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은~’이라고 명시하고 있으므로 반드시 관할세무서장으로부터 받은 확정일자만 동법상의 효과(경매 공매시 우선변제권)가 부여되고 일반 공증사무소나 공증인가 법무법인에서 받은 경우에는 그 효력이 없다고 생각됩니다.

국세청 훈령 제1874호(2010. 12.7.)로 발령된 ‘상가건물임대차보호법 관련 확정일자부여 및 열람제공에 관한 규정’ 제5조 제1항에서는 “임대차계약서에 확정일자의 부여는 임차상가건물의 소재지 관할 세무서장이 한다. 다만, 사업자단위과세가 적용되는 경우에는 본점 또는 주사무소 관할 세무서장이 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

그리고 확정일자를 받을 때에는 임대차계약서 원본과 사업자등록증 원본 및 확정일자 신청서가 필요합니다. 임대차계약서는 계약당사자의 서명 또는 날인이 기재되어 있는 원본이어야 합니다. 또한 임대차계약서에는 임대인·임차인의 인적사항, 건물의 소재지, 임대차의 목적물 및 면적, 임대차 기간, 보증금 및 차임 등이 명확히 표시되어야 합니다. 건물의 일부를 임차한 경우에는 해당부분을 표시한 사업장도면도 필요합니다. 관할세무서에서는 확정일자를 부여하면서 전산에 입력하고 해당 자료를 이해관계인에게 열람 제공하고 있습니다.

 

3. 효과 : 경매, 공매에서의 우선변제권

상가 확정일자를 받으면 전세권 등기와 유사한 효과가 발생합니다. 즉 확정일자 받은 날보다 후순위로 다른 사람이 근저당권을 설정한 경우, 그 건물에 경매나 공매가 있을 때 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(상가건물임대차보호법 제5조 제2항).

만일 보증금이 상가건물임대차보호법에서 정하는 기준을 초과하는 경우에는 ‘대항력’도 없고 ‘우선변제권’도 없어 경매 공매시 전혀 보호를 받지 못합니다. 그러므로 이처럼 보증금이 다액인 경우에는 건물주와 협의하여 전세권설정을 해 두어야만 보증금이 안전하게 보호된다 하겠습니다.

 

4. 우선변제권의 기준일 : 확정일자를 부여받은 날(임대차계약일이 아님)

확정일자를 받은 경우 경매 공매시의 우선변제권의 순위는 어떻게 따지는지 문제됩니다. 즉 하나의 건물에 여러명의 확정일자부 상가임차인과 근저당권자, 전세권자들이 있을 때 이들의 우열관계는 어떻게 되는지의 문제입니다.

임대차계약체결일이 기준이 되는 것이 아니라 확정일자 받은 날을 기준으로 하여 근저당권자, 전세권자 및 나머지 확정일자부 상가임차인들과의 우열관계를 따집니다. 그러므로 임대차계약서를 작성하고 건물입주 및 사업자등록신청을 하였더라도 확정일자 받는 것을 지체하면 경매 공매에서의 배당순위에서 밀리게 되는 것입니다.

 

5. 확정일자를 받지 않았는데 경매 공매가 진행되는 경우 : 낙찰자에게 대항력을 주장

확정일자를 받지 않은 경우에는 위에서 말하는 우선변제권이 없으므로 경매나 공매절차에서 보증금을 회수할 수 없고 다만 낙찰자(매수인)에게 자신의 임대차의 효력을 주장하여 기간 만료시에 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 이를 ‘대항력’이라고 하는데 확정일자를 받지 않더라도 사업자등록만 신청해두면 그 다음날부터 이 효력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항). 그러므로 확정일자 없더라도 대항력만 있으면 보증금확보가 어느정도는 가능합니다. (다만 이러한 대항력도 맨처음에 언급한 ‘일정한 보증금액 이하일 것’이라는 요건을 충족해야 합니다. 요컨대 상가임대차의 경우에는 보증금이 일정액을 넘으면 ‘대항력’도 ‘우선변제권’도 전혀 없습니다)

 

6. 선순위근저당권이 있는 경우에는 확정일자를 반드시 받아두어야 합니다. – 경매신청시 선순위근저당권이 말소기준권리가 되어 그보다 후순위인 임차권이 대항력을 상실하기 때문 

그러나 선순위근저당권보다 뒤에 임대차계약을 하고 그 뒤에 후순위근저당권자가 있는 경우에 임대차계약서에 확정일자를 받아두지 않았다면 저당권의 실행으로 선순위근저당권도 소멸하고 그보다 후순위인 임차권도 대항력을 상실하게 됩니다. 이 때 확정일자가 없으므로 배당요구권도 없어 경매나 공매절차에서 배당받지 못하고 대항력까지 상실하여 아무런 보호를 받지 못하게 됩니다.

그러므로 ‘건물가액에서 선순위근저당권금액을 공제하더라도 자신의 보증금이 안전히 확보되는 상황’이라고 하더라도 안심하면 안됩니다. 그 뒤에 근저당권이 설정되면 우선변제권이 없는 중간임차인이 경매절차에서 배당받지 못하고 (말소기준권리인 선순위근저당권의 소멸에 의해) 대항력도 상실하며 자신보다 나중에 설정된 근저당권자가 우선하여 배당받기 때문입니다.

대부분의 상가건물에는 근저당권이 설정되어 있다는 점을 감안하여 보면 상가임대차에 있어서 확정일자는 필수적인 요소라 하겠습니다. 다만 서울지역의 경우는 보증금 액수가 3억원 이하일 경우에나 가능한 것입니다.