상가건물임대차보호법에 따른 차임과 보증금의 인상절차, 범위

 

상가건물임대차보호법상 임차인에게 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 보장되고, 갱신될 때의 보증금과 차임의 인상범위도 법령에 따라 제한되고 있지만(2013. 6.현재 기준 9%), 인상의 가능성, 절차, 그 범위를 둘러싸고 임대인과 임차인간에 분쟁이 적지 않아서 관련법령과 판결을 소개키로 한다.

 

★동법 제10조(계약갱신 요구 등)

 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

<1 내지 8호 중략>

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

★동법 제11조(차임 등의 증감청구권)

 

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다

 

★동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

 

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

먼저, 상가건물임대차보호법의 임대료 제한범위(현재기준 9%) 내에서는 임차인과 협의없이도 임대인이 일방적으로 차임, 보증금을 인상할 수 있는지가 의문일 수 있는데, 결론은 부정적이다.

 

★춘천지방법원 강릉지원 2009. 4. 24.선고 2008나761 건물명도등

 

☞ 임대인이 임차인을 상대로 건물의 명도를 구하면서, 임대차보증금에서 연체된 차임 등에 대한 공제를 주장한 사안

원고는 연체 차임 또는 차임 상당의 부당이득금 등을 계산함에 있어 2004년 11월 차임분부터는 12% 인상된 금액을 기초로 하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 갑 제2호증의 4, 5의 각 기재에 의하면, 원고가 2004년 11월과 12월경 피고에게 2004년 11월분부터의 차임은 12% 인상된 금액을 기준으로 청구하겠다는 내용의 통보를 한 사실은 인정되나, 이 사건 임대차계약이 2004. 11. 5. 종료된 이상 임대차기간이 1년 이상 계속되는 것을 전제로 하는 원고의 차임증가청구는 이유 없다(또한, 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 차임 등 증감청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있고, 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감되나, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증감의 효력이 발생하는 것은 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급하는 것인바, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제14조에서 ‘임대인은 일정 요건 아래 임차인에게 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이 때 임차인은 증감요구에 응해야 한다’고 규정하고 있는 것은 임대인이 차임의 감액을 요구하는 경우는 별론으로 하고, 증액을 요구하는 경우에도 임차인이 그 증액 요구에 응해야 한다는 부분은 강행규정인 상가임대차보호법의 취지에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 상가건물임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다. 또한 원고가 주장하는 사정(물가 인상 등)만으로는 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 요건, 즉 차임이 임차건물에 관한 조세․공과금 그 밖의 부담의 증가나 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 보기도 어렵다. 따라서 이 점에서도 원고의 차임증가청구는 받아들일 수 없다}. 더구나 임대차계약과정에서 “차임증액을 협의하기로 한다”는 약정이 있었다고 하더라도 임대인의 일방적인 인상요구에 임차인이 무조건적으로 응할 의무는 없다고 해석된다.

 

★ 청주지방법원 2013. 5. 14.선고 2012나3273 임대부동산명도 및 체임임대료

 

1. 기초사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4, 10호증(가지번호 포함), 을 제1, 5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

 

가. 원고는 2011. 7. 7. 피고와 사이에 별지 기재 건물 중 별지 도면 표시 ②, ③, ⑥, ⑦, ②의 각 점을 차례로 연결한 선내 ‘가’ 부분 약 42.87㎡(이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)를 보증금 1,500만 원, 차임 월 120만 원(부가가치세 별도), 기간 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지로 정하여 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하면서 차임은 2011. 7. 말 협의하여 소급 적용하기로 하는 특약(이하 '이 사건 특약‘이라 한다)을 맺었다.

나. 피고는 이 사건 임대차계약 이전부터 이 사건 건물부분에서 음식점을 운영해 오다가, 2011. 7. 8. 청주세무서에 ‘김밥천국’이라는 상호로 사업자등록을 하였다.

다. 원고는 2011. 8. 18.경 피고에게 이 사건 특약에 따라 차임을 월 40만 원 증액하여 월 172만 원(= 차임 120만 원 + 부가가치세 12만 원 + 차임 증액분 40만 원)으로 한다고 구두로 통보한 바 있으니 위와 같이 증액된 차임을 지급해 달라는 내용의 최고를 한 후, 2011. 9. 23.경 피고에게 2011. 10. 7.까지 연체된 위 차임 증액분을 지급하라는 내용의 독촉을 하였다.

라. 원고는 2011. 10. 20.경 피고에게 피고가 위 차임 증액분의 지급을 연체하였음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였다.

마. 원고는 2012. 8. 16.경 피고에게 다시 이 사건 특약에 따라 이 사건 임대차계약상의 월 차임 132만 원(부가가치세 포함)에 대하여 9% 상당액인 118,000원을 증액하였음을 이유로 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지 10개월간의 차임 증액분 1,180,000원(= 118,000원 × 10개월)을 지급하라는 내용의 최고를 하였다.

바. 피고는 이 사건 임대차계약 체결일인 2011. 7. 7.부터 2013. 2. 7. 현재까지 매월 7일에 원고에게 차임 120만 원과 부가가치세 12만 원을 합한 132만 원(= 120만 원 + 12만 원)을 각 지급하였다.

 

2. 주장 및 판단

 

가. 원고의 주장 요지

 

(1) 원고는 2011. 8. 18.경 피고에게 이 사건 특약에 따라 차임을 월 40만 원씩 증액한다고 통보하고 그 지급을 최고한 후, 2011. 9. 23.경 다시 기한을 정하여 독촉하였음에도 피고가 이를 지급하지 아니하여, 2011. 10. 20.경 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였으므로, 이로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료되었다.

(2) 또한, 피고는 이 사건 특약에 따라 원고와 차임 증액에 관한 협의에 응하여야 할 의무가 있음에도 이에 응하지 아니하였는데, 임대차계약에 있어서 차임은 계약의 중요한 부분에 해당하고, 피고가 차임 증액에 관한 협의에 응하지 아니함으로써 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 이 사건 임대차계약 관계를 그대로 유지하기 어렵게 되었다. 따라서 이러한 점에서 보더라도 이 사건 임대차계약은 2011. 10. 20.경 원고의 해지통보에 의하여 적법하게 해지되었다.

(3) 설령 이 사건 임대차계약이 해지되지 않았다고 하더라도, 원고가 2012. 8. 16.경 이 사건 특약에 따라 차임을 9% 상당액인 118,800원 증액하여 이 사건 임대차계약상의 차임이 월 1,438,800원{= 1,200,000원 + 120,000원(부가가치세) + 118,800원(증액분)}으로 됨으로써, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제2조에 따른 이 사건 임대차계약의 환산 보증금은 158,888,000원{= 15,000,000원 + (1,438,800원 × 100)}으로 1억 5,000만 원을 초과하게 되어, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되었다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었다.

(4) 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 건물부분을 인도하고, 2012. 5. 9.부터 위 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득액으로 월 1,438,800원의 비율에 의한 돈을 지급하며, 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지 10개월간 연체된 차임 증액분 1,180,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

나. 판단

 

(1) 차임 증액분의 연체로 인한 해지 주장에 대한 판단

앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 특약은 원고와 피고가 2011. 7. 말경 이 사건 임대차계약상의 차임을 다시 협의하여 정하고 그와 같이 정한 차임을 계약 체결일인 2011. 7. 7.로 소급하여 적용한다는 뜻으로 해석되므로, 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약상의 차임을 얼마나 증액할 것인지 서로 협의하여 정하지 아니하고 일방적으로 이를 결정하여 피고에게 통보하는 것은 허용되지 않는다.

그런데 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약상의 차임을 월 40만 원씩 증액하기로 협의하여 정하였는지 여부에 관하여 보건대, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

(2) 차임증액협의 불이행으로 인한 해지 주장에 대한 판단

계속적 계약은 당사자 상호간의 신뢰관계를 그 기초로 하는 것이므로, 당해 계약의 존속 중에 당사자의 일방이 그 계약상의 의무를 위반함으로써 그로 인하여 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르게 된 경우에는 상대방은 그 계약관계를 막바로 해지함으로써 그 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 수 있다고 봄이 타당하다(대법원 1995. 3. 24. 선고 94다17826 판결 참조).

피고가 원고의 차임증액통보 및 청구에 응하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으나, ① 이 사건 특약에서 차임을 2011. 7. 말 협의하여 소급 적용한다고 한 것은 원고와 피고가 서로 협의하여 이를 새로 정하기로 한 것이지 원고가 일방적으로 그 증액을 결정할 수 있음을 뜻하지는 않는다고 보아야 하는 점, ② 갑 제2호증의 4의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 원고의 차임증액통보 및 청구에 대하여 2011. 10. 26.경 원고에게 이 사건 임대차계약상의 차임을 월 40만 원씩 증액한다는 원고의 일방적 통보는 상가임대차법상 차임증액청구의 한도를 상당히 초과한 것이어서 부당하므로 적절한 조치를 부탁한다는 내용의 회신을 한 사실이 인정되는 점, ③ 상가임대차법 제2조, 같은 법 시행령 제2조에 의하면, 이 사건 임대차계약은 환산 보증금이 1억 3,500만 원{= 보증금 1,500만 원 + (차임 월 120만 원 × 100)}으로서 1억 5,000만 원을 초과하지 아니하여 상가임대차법의 적용을 받는 것으로 봄이 상당한데, 원고가 차임을 40만 원 증액한다고 통보한 것은 상가임대차법 제11조 제1항, 같은 법 시행령 제4조에서 정한 한도액인 기존 차임의 9%를 초과하여 차임증액청구권의 적법한 행사로도 보기 어려운 점, ④ 피고가 이 사건 임대차계약 체결일부터 2013. 2. 7. 현재까지 원고에게 이 사건 임대차계약상의 차임을 부가가치세까지 포함하여 계속 지급해 온 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로는 피고가 이 사건 특약을 위반하여 원고의 차임증액협의 요구에 응하지 아니하였다거나 그로 인하여 이 사건 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르게 되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

 

(3) 약정기간 경과에 의한 계약종료 주장에 대한 판단

이 사건 임대차계약이 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었다고 볼 수 있는지 여부에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용을 받는다는 점은 위에서 본 바와 같고(원고는 2012. 8. 16.경 이 사건 특약에 따라 차임을 9% 상당액인 118,800원 증액하여 월 1,438,800원이 됨으로써, 상가임대차법 제2조에 따른 환산 보증금이 158,888,000원으로 1억 5,000만 원을 초과하게 되어, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되었다고 주장하나, 차임증액청구권은 상가임대차법에 기한 것이어서 원고 스스로 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용을 받는 것을 전제로 하고 있을 뿐만 아니라, 설령 위와 같은 차임증액청구의 효력이 인정된다고 하더라도, 그 효력이 위 차임증액청구일을 거슬러 이 사건 임대차계약 체결일까지 소급할 수는 없다고 보아야 하므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다), 상가임대차법 제9조 제1항은 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있는바, 이 사건 임대차계약의 약정기간은 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지로서 1년 미만이므로, 위 규정에 따라 이 사건 임대차계약의 기간은 2011. 7. 7.부터 2012. 7. 6.까지인 것으로 보아야 한다.

따라서 이와 달리 이 사건 임대차계약이 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 이 부분 주장 역

시 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

 

3. 결론

 

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것이다. 그런데 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.