전세권등기란?

‘전세권’과 ‘전세’는 다르다.

월세 없이 보증금을 주고 집을 빌리면 보통 ‘전세’를 얻었다고 표현한다.

이와 같은 ‘전세’는 법률적으로는 ‘임대차’에 해당한다.

이와 달리 ‘전세권’은 전세권계약을 하고 그에 따라 해당 주택 등기부에 전세권 등기를 기입하게 된다.

즉 ‘전세’는 채권계약인 ‘임대차‘ 해당하지만, ’전세권‘은 등기를 경료하는 물권에 해당한다.

‘전세’와 ‘전세권’의 이러한 차이점을 고려하여 ‘전세’를 ‘채권적 전세’라고 표현하기도 한다.

그렇다면 ‘반전세’란 무엇인가?

주택을 빌리되 보증금만 주고 빌리는 것이 아니라, 월세와 보증금이 모두 있는 ‘임대차’를 ‘반전세’라고 부른다.

주택을 예로 들 때 ‘전세권’과 ‘전세’는 어떠한 차이가 있을까?

주택 소유자의 채무초과로 인하여 주택이 경매에 부쳐진다고 가정하자.

‘채권적 전세’라도, 단독 주택을 빌리면서 전입신고 및 확정일자를 받게 되면 건물과 토지의 낙찰대금에서 순위에 따른 배당을 받게 되지만, 해당 단독 주택에 ‘전세권’을 설정한 경우는 건물부분의 낙찰대금에서만 순위에 따른 배당을 받게 된다.

다만, 아파트의 경우는 ‘전세권’의 경우도 건물뿐만 아니라 대지의 낙찰대금에서도 배당을 받으므로 차이가 없다(종물이론의 종된 권리에의 유추적용).

‘전세권’의 경우 기간 종료에도 불구하고 전세권설정자가 전세금을 지급하지 않으면 전세권자는 소송을 제기할 필요없이 경매를 신청하여 전세금을 확보할 수 있지만(임의경매), ‘채권적 전세’의 임차인은 소송을 통해 확정판결을 받아야 경매를 신청할 수 있다(강제경매).

‘전세권’의 경우 전세권자는 경매절차에 진입한 경우 이사를 자유로이 할 수 있지만, ‘채권적 전세’의 경우 전입신고 및 확정일자를 갖춘 임차인이 이사를 하거나 주민등록을 이전할 경우 대항력 및 우선변제권이 없어져 별도의 임차권등기명령제도를 활용해야 하는 문제가 있다.

‘채권적 전세’가 일반적임에도 불구하고 임차인의 보증금확보가 원활하지 못하자, 민법에 있던 ‘전세권’과 유사한 권리를 만들어 준 것이 주택임대차보호법상의 전입신고 및 확정일자를 통한 우선변제권임을 고려하면, 굳이 등기비용을 들여가면서까지 ‘전세권’등기를 할 필요는 없다.

즉, 주택을 빌리면서 임대차계약을 체결하고, 동사무소에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 ‘전세권’을 설정한 것과 배당에 있어서는 별다른 차이가 없다.

다만, 전입신고 및 확정일자뿐만 아니라 ‘전세권’ 등기까지 마쳤다면 주택임차인의 선택에 따라 ‘전세권’ 또는 확정일자부 임차인의 권리까지 행사할 수 있다.