(윤명선 칼럼) 부동산 상품의 특성

모든 상품에는 나름대로 특성이 있습니다. 금(金)은 고가이기도 하지만 안전자산으로서의 특성이 있고, 의류는 소비재로서 디자인이 아름다워야 하고 유행성을 민감하게 받아들여야 하는 특성이 있습니다. 가장 값이 비싼 부동산은 어떤 특성을 가지고 있을까요?

 

1. 부동산은 사회성과 공공성이 강하다.

 

부동산 상품의 거래에는 법률적 규정이 개입되기 때문에 법이 요구하는 부분을 감안하면서 거래를 하게 됩니다. 이는 사회성과 공공성이 있기 때문입니다. 아무리 자본주의 국가라 해도 어느 정도 제한이 따를 수도 있고, 국가는 개인간의 거래에 대해 일정한 세금을 부과하면서 공적 등록을 해 주는 것입니다.

 

값이 비싼 상품의 거래를 일반상품처럼 당사자들에게 임의로 맡겨버리고, 그 소유권에 대하여 국가가 간섭하지 않는다면 국가의 존립목적이 없어져서 무법천지가 되겠지요. 그래서 거래가 있기 전에 권리분석이 따르게 되고, 제한의 범위 내에서 거래를 하는 것입니다.

 

2. 부동산은 위치성과 개별성이 강하다.

 

부동산은 위치가 특정되어 있고, 유사위치라 하더라도 각 상품마다 개별적인 요인이 강합니다. 사람들의 얼굴이 모두 다르듯이 말입니다. 자연적이나 인문적인 영향을 많이 받기 때문에 외부효과도 크게 나타나게 되고, 가격에 차이가 일어나게 되는 것입니다.

 

상품의 가치는 접근성이나 쾌적성・수익성 등의 입지적 속성이 결정합니다. 주택은 직장・학교・중심지와의 접근성이 중요하지만 쾌적성과는 상반되는 요인으로 작용하기 때문에 일거양득이 되기는 어려울 수 있음도 특징입니다.

 

3. 부동산 상품은 3차원 공간덩어리다.

 

공간가치의 개별성이 강하고, 면적과 부피가 큽니다. 개발권, 용익권, 용적률 등에 따라 가치가 다릅니다. 같은 면적으로 지어내는 공동주택을 제외하면 똑같은 부동산은 거의 없다고 봐도 과언이 아닐 것입니다. 입지가 중요하기 때문에 덩어리가 크다고 값이 비싼 것도 아닙니다.

 

4. 부동산 상품은 일반상품보다 내구연한이 길다.

 

부동산은 다른 일반상품과는 비교할 수 없을 정도로 내구연한이 깁니다. 따라서 토지는 영구적이고, 주택은 30년 또는 40년의 수명을 가지고 있기 때문에 재구매 수요가 잘 발생하지 않습니다. 한 번 거래했던 중개업자는 일생동안 다시 거래가 없을 수도 있습니다.

 

5. 매매시장과 임대차시장의 유기성이 강하다.

 

부동산시장은 신축시장이나 기존시장이나 매매와 임대가 함께 어울리기 때문에 그 유대가 탄탄하게 이루어집니다. 기존주택시장 수요자들이 신축시장으로 옮기게 되면 임대는 기존시장이 더 활발하게 이뤄지지만 교통이나 임대료에 따라 변수가 있기 때문에 꼭 일정하지는 않습니다.

 

6. 부동산은 견본전시 및 진열이 불가능하다.

 

아파트나 오피스텔 등 공동주택을 제외한 대다수의 부동산은 견본을 전시하거나 진열이 불가능하여 상품간 비교가 어렵습니다. 지역간 유통이 없기 때문에 권익의 이전이 어려우며 개개 부동산의 특성에 따라 거래가 이루어질 뿐입니다. 그래서 이 동네 비슷한 땅값과 저 동네 비슷한 땅값에 차이가 나는 것입니다.

 

7. 부동산은 값이 커서 시장 참여자가 제한된다.

 

아무나 구경하고 부담 없이 살 수 있는 시장이 아니기 때문에 유효수요(구매력이 있는 수요)를 중심으로 움직이게 되는 제한적인 시장이 됩니다. 가는 사람은 늘 가도 못 가는 사람은 일생 한 번도 가지 못하는 일도 있음이 부동산시장입니다.

 

8. 부동산시장은 금융부채가 형성되는 시장이다.

 

비교적 값이 크기 때문에 구입하려면 지불능력에 한계가 있게 됩니다. 부족한 자본은 금융부채로 충당하게 마련이고, 이로 인해 타인자본(대출, 전세금)을 동원하게 됩니다. 자기자본 + 타인자본이 이득을 일으키게 되면 지렛대 효과를 얻게 됩니다.

 

9. 부동산시장은 저소득층이 더 많은 비용을 지불하게 된다.

 

저소득계층일수록 주거서비스에 대한 비용 즉, 주거비를 많이 지출하는 시장이 되기도 합니다. 전세금이나 월세가 상승하게 되면 서민들은 생계비가 불어나게 되고, 그만큼 어려움을 겪게 됩니다.

 

10. 부동산시장은 환금성이 낮다.

 

실물자산가치의 하락이 있게 되면 부동산을 다시 팔려고 하지만 팔리지 않아 환금성이 어렵게 됩니다. 부동산 중에서도 주택(아파트)은 그래도 환금성이 좋다고 할 수 있지만 환금성만 고려하다가는 손해를 볼 수 있습니다.

 

11. 부동산시장은 부수적인 비용을 필요로 한다.

 

부동산을 구입하게 되면 중개수수료, 등기료, 제세공과금, 저당권의 설정비용이나 등기가 넘어오기 까지 시간이 필요하며, 지속적으로 보유하는데도 여러 가지 세금과 보험료, 관리비, 금리 등의 돈이 필요합니다. 항시 관리에 필요한 비용을 가지고 있어야 함도 부동산시장만의 특성입니다.

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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