(윤명선 칼럼) 세상이 나를 따라오는 게 아니다.

전월세선진화대책은 보약인지 독약인지 알 수가 없고, 지방선거를 앞둔 정치권에는 굵직굵직한 개발공약이나 흐지부지했던 공약들이 다시 고개를 들고 있습니다.

 

신규 분양하는 아파트 현장마다 모두 1순위 마감이요. 미분양 판촉 현수막은 사놓으면 금방 돈 남을 것처럼 5천만 원 또는 1억이라는 시세차익의 글씨가 발길을 당깁니다.

 

축구경기에서 볼이 자주 상대방 골대를 맞고 튀어 나오거나, 수비를 잘못하여 자살골을 넣게 되면 그날 경기는 이기기 어렵게 되는데 지금은 부동산도 그럴 수 있는 시기입니다.

 

부동산투자에도 자살골이 있습니다. 뻔히 알고도 당하는 수가 있지만 설마 하다가 손해를 보는 수가 있습니다. 계약을 잘못해서 자살골을 넣는 수도 있고, 충동구매나 과다한 욕심을 이기지 못해 자살골을 넣는 일도 있습니다.

 

손해와 이익은 따로 떨어져 있는 것 같지만, 서로 이어진 한 가닥 줄과 같은 것이어서 분간하기 어려울 때가 있게 됩니다. 특히 요즘처럼 부동산시장이 전월세 상승, 기존시장 침체, 신규분양 호조일 때에는 투자처에 감을 잡기 어렵습니다.

 

세상은 나를 따라오지 않습니다. 내가 세상을 따라가며 사는 것입니다. 세상을 따라가려면 길을 잘 알아야 합니다. 다음 몇 가지는 가야할 길이 아닙니다. 참고 하세요.

 

1. 1억에 3채라면 못 본체 해라.

 

2-3년 전부터 1-2인용 주택 많이 지어댔습니다. 이제 포화상태가 되어 막차를 탄 업자들이 노후준비 임대용이라는 포장을 해서 팔고 있습니다. 대출 받고 보증금 받으면 1억에 3채도 가능합니다. 그러나 그런 부동산은 임차인을 구하기 어렵고, 세금 제하고 나면 남는 게 없게 됩니다.

 

재수가 없을 때에는 꼭 아는 사람이 찾아와서 그런 물건을 권하기도 합니다. 수년 동안 소식 없던 나와 가까운 사람이나 오랜만에 만난 사람들이 중간에서 바람잡이를 하게 됩니다. 점심 한 끼 얻어먹었다가는 사돈네 팔촌까지 끌고 들어가는 일도 있습니다.

 

2. 용돈 받고 명의 빌려주는 일도 하지말자.

 

세상을 살다보면 아는 사람을 통해 또 다른 사람을 알게 되고, 그렇게 해서 인간관계는 이루어집니다. 평소 친하지도 않은 사람이 갑자기 나타나 급히 아파트 분양권이나 오피스텔 분양권을 사는 데 명의를 빌려주면 돈을 1천만 원 주겠다고 하는 일도 있습니다.

 

6개월 후 프리미엄을 받고 팔게 되면 그때 또 돈을 주겠다고 하면 싫다는 사람 거의 없을 것입니다. 명의를 빌려주면 은행의 중도금 채무가 따라오게 됩니다. 입주 때 입주가 순조롭지 못하면 큰 코를 다치게 돼있습니다. 괜히 남의 일에 빚쟁이가 되지 마십시오.

 

3. 20-30% 이상 할인되지 않은 고가 미분양은 자살골입니다.

 

2008년 아니면 말고 식으로 높은 값에 분양했던 미분양 아파트는 지금도 전국 곳곳에서 긴 한숨을 쉬고 있습니다. 인근시세보다 40%정도 비싼 곳이 허다합니다. 아파트뿐만 아니라 수도권에는 전원주택도 더러 있는데 이런 것들은 시세가 회복되어도 분양가를 회복하기 어렵다고 봐야 합니다.

 

수도권 어느 지역을 예로 들어 봅시다. 8-10년 된 기존 대형아파트는 8억 선에 거래가 되고 있었습니다. 그런데 미분양 아파트는 12억에 분양을 하고 했거나 입주를 한 사람도 있습니다. 지금 그 아파트는 5억입니다. 타산이 맞겠습니까.

 

4. 가격은 그대로, 잔금유예조심해라.

 

분양가가 비싼 아파트는 입주 당시 가격 할인을 받고 입주함이 상례로 되어 있는데 가격은 그대로 놔두고 쥐꼬리만큼 깎아 주되 대출이자를 시행사에서 부담하거나 잔금을 몇 년 유예해 주는 아파트도 있습니다. 이자로 따지면 건설사로서는 크나큰 손해를 감수하게 됩니다.

 

하지만 2년이나, 3년 후에 값이 그대로 있거나 오르는 폭이 극히 미미하다면 그때부터 대출금에 대한 이자와 유예 받은 잔금을 어떤 돈으로 지불해야 할지를 염두에 둬야 할 것입니다. 우선 먹기는 곶감이 달다고 하겠지만, 2-3년 후 잔금이 입금되지 않으면 바로 경매로 넘기게 된다는 사실도 알아야 합니다.

 

5. 외곽지역 입주폭탄 아파트도 조심하자.

 

수천 세대가 한꺼번에 입주를 하거나 지금 어느 신도시처럼 계속해서 신규분양이 이어지는 곳은 입주물량이 넘치기 때문에 시세가 상승하기 어렵습니다. 우선 전셋값이 싸서 잔금 치룰 때 애로가 있게 됩니다. 서울과의 교통이 편리하다는 점을 내세우지만 서울시민들은 차만 타고 다닙니까?

 

자고로 입주 때 전셋값이 매매값의 50%이하로 내려가는 곳은 인프라가 빈약해서 투자성이 없다고 봐야 합니다. 값이 약간 싸다는 이유로 구름처럼 몰려가지만 돌아서서 후회하기도 하고 입주 때는 이 핑계, 저 핑계를 대면서 입주를 거부하게 됩니다. 지금 여러 지역에서 그런 현상이 나타나고 있습니다.

 

6. 상가 잘못 사면 손해 본다.

 

지금은 골목문화가 많이 바뀌고 있습니다. 옛날에는 골목에 있는 상점들이 그런대로 장사가 잘 되었으나 요즘은 대기업들이 골목까지 차고 들어와 대형 판매시설을 세우는 바람에 영세 상인들은 갈 곳이 없게 돼버렸습니다. 전혀 장사도 안 되지만, 승용차 때문에 애들이 뛰어노는 골목이 없어져 버린 것입니다.

 

차가 다닐 수 있는 골목에 세워지는 건물에는 1층이나 2층마다 점포가 딸려 있습니다. 그 많은 점포에서 누가 장사를 할 것이며, 과연 수지타산을 맞출 수 있겠습니까. 점포마다 모두 비어있습니다. 행여 노후대책이랍시고 그런 상가 분양받지 마시시오.

 

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

pobysun@daum.net. 010-4878-6965. 031-216-2500