(윤명선 칼럼) 기존주택시장과 신규분양시장의 명암

매년 봄이 오거나, 추석 무렵이 되면 부동산시장은 크건 작건 물결이 출렁이게 됩니다. 움츠렸던 시장도 잠시 거래가 있거나, 시세상승이 있다는 얘기입니다. 봄, 가을 이사수요가 있을 때라 그런 기대와 예측은 그런대로 맞아 떨어졌습니다.

 

그러나 언제부터 그런 기대와 예측은 늘 빗나가기도 했고, 시세상승은 경제호전이라는 큰 틀 안에서 수요팽창과 부동산활성화대책이라는 3박자가 맞물려야 기능을 발휘할 수 있는 구조가 이어지고 있습니다. 아무리 활성화대책을 내놔도 소득이 증가하지 않고, 공급과잉이 되면 무용지물이 됐음을 익히 경험하셨을 겁니다.

 

앞뒷집에 독감이 퍼지게 되면 내 집만 무사하게 넘어가라는 법은 없습니다. 나도 가볍게라도 독감을 앓아야만 합니다. 내가 어려우면 남도 어렵습니다. 경제가 좋아지고 있다는 말은 심심찮게 들리지만, 피부로 느끼기에는 아직 때가 아닌 모양입니다.

 

부동산은 내가 끼니를 걱정하지 않을 정도가 돼야 사고 싶은 마음이 생기게 되는데, 수년째 개인별 소득이 늘지 않아 우리들 살림살이가 그대로 있으니 활성화 될 리가 없지요. 요즘 신규분양시장을 보면 서민들에게 돈이 없다는 사실이 증명되고 있습니다.

 

겨우 몇 천만 원 가진 서민들은 우선 목돈이 들지 않은 신규분양시장으로 달려가고, 돈 있는 부자들은 중소형 빌딩을 사들이고 있습니다. 기존주택시장에서 집을 사려면 목돈이 필요 하지만, 신규분양시장은 계약금만 걸어 놓으면 2-3년 후 입주 때 돈이 들어가기 때문에 나중엔 삼수갑산을 갈망정 일단 계약을 해 놓고 본다는 것입니다.

 

계약이라도 해놔야 마음을 놓게 됩니다. 전세는 오르고, 부동산시장은 좋아질 것 같은 마음이 들기 때문에 마냥 손 놓고 있을 수만은 없는 일이거든요. 계약이라도 걸어놔야 안심이 된다는 뜻이기도 합니다. 그런 기대감으로 인한 매수심리 때문에 건설사들이 재미를 보고 있습니다. 전국적으로 신규분양시장은 노다지를 캐고 있으니까요.

 

그러나 뒷심 없는 투자는 조심해야 합니다. 힘에 걸맞지 않은 투자를 했다가 신세 망친 사람들이 엄청 많습니다. 부동산시장도 일반 경제처럼 대개 침체기・회복기・호황기・쇠퇴기라는 주기를 돌면서 시장을 형성합니다. 그러나 그 주기는 달이 지구의 궤도를 돌듯 일정하게 도는 게 아니라 침체기에서 회복기를 빼먹고 바로 호황기로 가기도 하고, 호황기에서 쇠퇴기를 빼먹고 바로 침체기로 건너뛰기도 합니다.

 

옛날에는 기간이 짧건 길건 이러한 주기를 거치면서 시장을 형성하였으나 2008년 금융위기 이후부터는 마치 구름에 가린 달처럼 보름달인지 20일 쯤 되는 달인지 가늠하기 힘들어지고 있습니다.

 

또 지난 몇 년처럼 국제경제가 심하게 재채기를 하거나, 동냥밥처럼 반찬과 밥이 뒤범벅 된 부동산대책이 중구난방으로 쏟아지게 될 때에는 시장 파악이나 예측이 더 어려워 갈 길을 잃게 됩니다. 그런 연유로 내일 구름이 걷히면 밝은 달을 볼 줄 알았는데 그 다음날 다시 비가 오고, 또 그 다음날은 태풍이 부는 일이 있게 되는 것입니다.

 

부동산을 살 때 순전히 자기 돈으로 사는 사람은 거의 없습니다. 빚을 내기도 하고 여기저기서 꾸어 대기도 합니다. 그런 후 부동산시세가 오르게 되면 쉽게 빚을 갚을 수 있지만, 값이 내리게 되면 가지고 있었던 돈까지 까먹게 됩니다.

 

1997년 금융위기 때 3년 동안 부동산 시세가 내려간 일은 있었으나 그 전이나 그 후 2006년까지 시세가 살 때보다 더 내려간 일은 없었습니다. 하지만 2007년부터는 줄곧 내려가는 일이 계속되고 있기 때문에 지금은 부동산에 손을 대는 일이 두렵고 무섭다고 하는 것입니다.

 

봄이 올 무렵이 되면 집 앞 개똥 논에서 먼저 개구리가 울어 댑니다. 부동산시장이 움직일 징조기 있게 되면 건설 회사들이 여기저기서 말뚝을 박기 시작합니다. 회복기가 오고 있다는 증거이기도 합니다. 지금이 그런 시기입니다. 한 가지 문제는 기존주택시장과 같이 가야하는데 수요자들에게는 목돈이 없어 기존주택시장에 들어가지 못하고 있는 것입니다.

 

옛날에는 말뚝만 박아놔도 돈을 벌었던 건설 회사들과 분양만 받아놓게 되면 돈을 벌었던 소비자들, 아무데나 땅만 사놓게 되면 금방 되 팔리면서 돈을 불려줬던 그런 시절은 다시 오지 않습니다. 이제는 건설 회사들도 각성을 해야 하고, 소비자들도 건설 회사의 노래에 함부로 장단을 맞추는 일이 없어야 합니다.

 

부동산이 무섭다고 피할 일은 아니지만, 2-3년 후 목돈을 마련할 기대가능성이 약함에도 우선 마음이라도 든든하게 계약해놓고 보자는 막연한 매수는 나중에 화를 불러 올 수 있고, 순전히 대출에만 의존하려는 계획은 자칫 종자돈까지 잃을 수 있음을 아셔야 할 것입니다.

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

pobysun@daum.net. 010-4878-6965. 031-216-2500