(윤명선칼럼) 은행대출금은 칼의 양날이다.

-대출금 때문에 망하고 대출금으로 성공한다.-

 

갖다 쓸 때는 공짜 같지만 갚을 때는 피 같은 돈이 바로 은행대출금입니다. 부동산 담보 대출금이 되건, 마이너스 통장이 되건 솔래솔래 빼다 쓸 때는 나중에 갚으면 되겠지, 라고 생각하지만 돈이란 나오는 자리는 없어도 들어가는 자리는 꼭 있기 때문에 나중에 갚는다는 게 쉽지 않게 됩니다.

 

부동산 투자에서 실패한 개인 투자자들도 그렇지만, 건설 회사들도 결국 빚에 치어 망합니다. 개인이나 기업체나 투자를 하다보면 확장을 하고자 하는 욕심이 생기게 되고, 늘리다 보면 이게 자신도 모르는 사이에 빚에 코가 꿰어 오도 가도 못하게 되지요.

 

중소기업 중 419곳이 부동산 푸어라고 합니다. 2005년경 까지만 해도 수도권 변두리에 땅 사놓고 적당히 건물지어 놓으면 몇 배가 뛰는 일이 있었기 때문에 대출 받아 땅 사도 남는 장사였지만, 요즘은 땅값이 내려가는 바람에 은행이자 내다 기업 문을 닫게 되었다는 것입니다.

 

이제는 부동산 투자판도 다시 짜야 합니다. 살고 있는 주택을 담보로 1억 정도 빚을 내어 땅에 또 투자를 하거나, 다시 새 아파트를 분양받을 때에는 1-2년 후 살고 있는 주택도 값이 오르고, 땅이나 새 아파트도 값이 오를 것으로 믿게 되지만 세상일은 꼭 그렇게 계획하는 대로 되지 않는다는 사실을 알아야 합니다.

 

금융위기 이후 수많은 건설 회사들이 망한 이유도 무리하게 빚을 내어 사업을 확장했거나 욕심껏 분양을 하다가 일이 제대로 풀리지 않게 되자 이자내다가 망하게 된 것입니다. 은행이나 저축은행이나 돈을 줄 때에는 형제 같지만 연체가 되면 저승사자로 변합니다. 그곳에 인정과 눈물은 절대로 없습니다. 자기들도 밥 먹고 살아야 하니까요,

 

자신이 살고 있는 주택만은 대출이 없음이 좋습니다. 그러나 그게 마음대로 되지 않지요. 부득이 있게 될 때에는 20-30%를 넘지 않도록 하셔야 합니다. 60-70%를 꽉 채워놓게 되면 급히 전세를 놔야할 때 길이 막히게 됩니다. 또 대출이자가 많으면 이건 재테크가 아니라 오히려 빚테크가 될 것이고, 여관에서 잠을 자고 살림을 하는 셈이 될 수 있습니다.

 

누구는 대출을 많이 받고 싶어 받겠습니까마는 감당하기 어려운 대출은 꼭 부작용을 일으키게 됩니다. 대개 대출을 많이 받을 때에는 빠른 시일 내에 다시 팔려고 하지만 그게 엿장수 마음대로 되지를 않습니다.

 

1970년대에는 빚을 내서 땅을 사거나 판자촌 건물을 사도 돈을 벌었었고,

1980년대에는 입주민 딱지 몇 개만 가지고 있으면 팔자를 고치기도 했었습니다.

1990년대에는 시골 땅도 좋았지만, 아파트는 최소한 5년마다 2배가 뛰기도 했었고, 2000년대에는 아파트 분양권 몇 개만 가지고 있으면 외제차 타고 다녔습니다.

2010년대에는 많이 가지고 있으면 있을수록 빈 악어지갑입니다.

 

은행돈, 어떻게 써야 할까요? 잘 쓰면 약이 될 수 있고, 잘 못 쓰면 병이 될 수 있습니다. 경기변동에 따라 다르기 때문에 아래 예시문을 참고하시고, 적절히 대처하시기 바랍니다.

 

예시 1.

 

甲은 서울 외곽지역에서 전용면적 84㎡(33평) 아파트에 거주하고 있다. 시세는 6억이라도 대출금이 1억 들어있었기에 자기자본은 5억이다. 2009년 여름 인천이 앞으로 엄청 좋아진다는 뉴스가 매일 쏟아지자 대출 1억 원을 더 뽑아 인천에 전용면적 110㎡(45평)아파트를 분양받았다. 그래서 대출은 2억 원이 되었다.

 

입주를 해도 무방하고, 분양권으로 팔아도 무방하다는 생각이었다. 또 그 아파트는 5년 양도세 면제 미분양아파트로서 양도세 비과세 아파트였기 때문에 전혀 걱정할 필요도 없었다고 한다. 서울 집을 전세 놓고 가도 2주택 중과세가 아니기 때문이다.

 

위 인천 새 아파트는 분양가가 6억이었고, 2011년 여름 입주가 시작되었다. 甲은 살고 있는 주택을 팔고 이사를 하려했으나 팔리지 않았다. 또 값은 6억에서 4억 남짓으로 떨어져 버렸다. 4억에 판다고 가정했을 때 대출 2억을 제외하면 남는 돈은 2억뿐이므로 도저히 6억 새 아파트에 입주를 할 수 없었다.

 

인천 새 아파트로 입주를 하려면 5억이 있어야 하고 대출을 받는다 해도 3억 원 이상을 받아야 하기 때문에 월 200만 원짜리 월급쟁이로서는 이자 부담을 할 수 없다는 것이다. 서울 주택을 2억에 전세 놓는다 해도 인천 아파트는 1억의 대출을 받아야 한다. 그렇게 되면 양쪽 집 의 대출은 합계 3억이 된다. 甲은 어렵사리 계약을 해제하였지만 돈 1억 원을 날려 버렸다.

 

예시 2.

 

乙은 2008년 봄 절친한 친구가 땅을 보러간다는 말을 듣고 경기도 양평까지 따라갔었다. 지금은 농지이지만 곧 대지로 형질변경이 되고, 큰길가에 붙어있는 땅이라 2-3년 후면 몇 배 상승한다는 말이 솔깃하게 들렸다. 곧 돈이 붙는다하면 그 말은 꼭 진실로 들리게 돼있다. 갈대보다 약한 사람의 마음…?

 

乙은 살고 있는 주택을 담보로 제공하고 2억 원을 대출받아 양평 땅 200평을 샀다. 그러나 6년이 지난 지금도 그 땅은 그대로 있다. 팔려고 아무리 노력을 하고 중개업소 사장을 붙들고 사정을 해봐도 입맛만 쩝쩝 다실뿐이다. 살 사람은 없다는 것이다. 또한 값도 없음이 환장할 노릇 아니겠는가.

 

예시 3.

 

부동산 경기가 침체되더라도 입지가 좋고 호재가 있는 곳은 입주 때 프리미엄이 붙는다. 판교신도시가 그렇고, 부산 해운대 부근이 그렇다는 생각이 든다. 그러나 대부분 지역은 첫째, 경기가 활성화 되어 내수시장이 달아올라야 하고, 둘째, 개인소득이 늘어나야 한다. 주인 호주머니에 돈이 들어 있어야 강아지도 잘 따라오는 세상이다. 돈 없으면 끝장나게 된다.

 

부동산이 불붙을 때는 정부에서 막아도 소용이 없다. 이쪽을 막으면 저쪽으로 피해가는 게 부동산이었다. 2006년 하반기 강남, 분당, 용인 등 버블세븐지역의 시장상황을 기억하시면 감이 잡힐 것이다. 그럴 때에는 은행돈이 아니라 비싼 사채를 얻어 써도 타산이 맞게 된다.

 

예시 4.

 

丙은 중형 아파트에 살았었는데 2002년 가을 갑자기 살던 집이 팔리는 바람에 여기저기 기웃거리다 용인에 있는 4억짜리 대형 입주 후 미분양을 잡았다. 마땅한 주택을 고를 수 없어 울며 겨자 먹기로 깨끗한 빈 집을 찾아간 것이고, 나중에 돈이 남을 거라고는 생각도 하지 않았었다. 당시 돈이 부족하여 2억은 대출을 받았었고,

 

2005년 가을 중개업소에서 6억에 팔라는 연락이 왔었다. 丙은 얼른 대출 갚고 다시 4억짜리를 사려는 마음으로 팔았다고 한다. 그러나 모두 값이 올라 4억짜리는 살 수 없어 5억짜리를 샀고, 또 1억 원을 대출로 처리했다는 것이다. 丙은 다시 2006년 겨울 그 주택을 7억에 팔았다. 그리고 대출 없이 다시 5억짜리로 이사를 하게 됐다.

 

丙이 마지막으로 산 주택은 지금 4억으로 값이 내려앉았다. 그러나 원래 자금은 2억이었기 때문에 대출금 덕에 돈 2억을 벌었다는 것이다. 은행대출금은 이렇게 칼의 양날과 같은 것이다. 자칫 손을 베일 수도 있지만 맛있는 요리를 할 수도 있다. 투자에서는 이를 지렛대효과라고 한다. 지렛대는 아무리 무거운 물건이라도 움직일 수 있다. 그러나 불경기 때는 이게 주인의 머리통을 때리게 된다. 얻어맞지 않도록 조심하자.

 

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

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