(윤명선칼럼) 가늘고 길게 살자.

3억을 가진 甲이 2억을 대출받아 5억짜리 주택을 샀다고 가정해 봅시다. 5년 후 위 주택이 시가 8억이라고 봤을 때, 5년 동안 투자한 돈은 얼마나 될까요?

 

투자한 3억에 대한 5년 동안의 은행이자는 높이 잡아 약 7천 5백만 원(연5%, 1년이면 1천 5백만 원, 5년이면 7천 5백만 원) 정도 될 것입니다. 5년 동안 대출금 2억에 대한 이자는 1년에 1천만 원씩 계산하면 5년이니까 5천만 원 정도 될 것이고,

 

7천 5백만 원과 5천만 원을 합하면 1억 2천 5백만 원쯤 됩니다. 취득세와 매년 재산세 등 모두 합한다면 1억 5천 쯤 되겠지요. 5억을 주고 사서 5년 후 8억이 됐으니까 3억이 남은 셈이지만 그간 경비 1억 5천만 원을 제외하면 1억 5천만 원이 남는 셈이 됩니다.

 

이런 계산방법은 2006년 이전에만 통했던 방식임을 이해해 주시기 바랍니다. 요즘 이런 계산방식 쓰다가는 뺨맞기 딱 좋습니다. 집값이 40% 내려있는데 이것저것 제외하고도 남는다고 하면 미친 사람 소리 들을 테니까요. 그러나 먼 훗날 이런 계산방식이 통할 때가 전혀 없을 것이라고 장담할 수도 없는 일입니다.

 

甲은 얼씨구 좋다, 남은 1억 5천만 원을 떼어 쓰고 대출 포함한 당초 자금 5억으로 다른 곳에 주택을 살 수 있을까요? 아닐 것입니다. 다른 주택도 모두 올랐으므로 매도 당시 시세 8억에 오히려 돈을 더 보태야 다른 주택을 살 수 있다는 것입니다. 앞으로도 부동산시장이 꼭 그리되지 않는다고 보장할 수는 없습니다.

 

결국 명목가치만 높아졌고, 액수만 불어났을 뿐, 호주머니에 들어오는 소득은 없다는 것입니다. 땅이 되건 주택이 되건 다시 바꿔 잡으려면 그 돈 한 푼도 써보지 못하고 다시 부동산에 넣게 된다는 뜻이기도 합니다. 결국 부동산은 몸뚱이만 불려 주는 셈이라고 봐야지요.

 

乙은 집을 사지 않고 3억짜리 전세로 살았다고 가정해 봅시다. 5년이 지난 후 乙에게는 전세금 3억이 그대로 남아 있을 것입니다. 甲은 위 계산에서 자본이 4억5천만(시세8억-대출 2억-이자 등 1억5천)원으로 불었다고 했습니다. 甲과乙은 각 같은 3억으로 시작했어도 甲은 4억5천, 乙은 3억을 소유하게 됐다는 계산이 나옵니다.

 

위와 같은 일은 집값이 올랐을 때를 가정해서 한 말이고, 만일 집값이 5년 동안 그대로 있었다거나 1억이라도 내렸다면 집을 가진 사람은 최소한 1억 5천만 원내지 2억 5천만 원을 손해를 보게 됩니다. 5년 동안 죽도록 일해서 은행 좋은 일과 나라 좋은 일(세금) 시킬 뿐입니다. 그래서 부동산이 내리게 되면 국민생활은 오히려 핍박해지는 것입니다.

 

그 대신 전세를 살았던 사람은 전세보증금은 그대로 남았다할지라도 그에 대한 이자를 포기했다고 볼 수 있으므로, 포기한 이자 7천5백만 원에 대해서는 어찌 해석해야 될까요? 그쯤 되면 전세금은 또 4억 정도로 올라있을 텐데 말입니다. 그렇다면 집을 사는 게 좋을까요? 끝까지 전세로 사는 게 좋을까요? 일단 집은 사놓고 보는 게 이익이더라는 경험입니다.

 

용의 꼬리와 뱀의 머리 중 어느 것이 되기를 원하느냐? 는 질문을 받게 되면 누구나 대답하기가 수월하지 않을 것입니다. 불확실한 경제상황에서는 용의 꼬리가 돼야 안전하겠지만, 경기가 확장국면에 이르게 되면 뱀의 머리가 좋다고 봅니다.

 

부동산은 입지가 좋아야 합니다. 부동산 입지에도 용의 꼬리와 뱀의 머리가 있습니다. 투자를 하게 될 때에는 무조건 이것부터 따져봐야 합니다. 그래서 강남에 사는 분들은 작아도 강남에 재건축 하나를 가지고 있어야 하고, 목동에 사는 분들은 목동 아니면 안 되는 줄 알고 있는 것입니다. 용산에 사는 분들은 한강을 바라보고 있어야 마음이 든든하다는 말을 하고… 작아도 용의 꼬리노릇을 하겠다는 취지일 겁니다.

 

그러나 앞으로 부동산시장은 우리나라 허리 부분에 세종시가 생김으로써 천천히 그리고 빠르게 지역 평준화를 이룰 수 있습니다. 자신의 나이와 능력과 직업에 따라 수시로 뱀의 머리가 될 수 있는 지역을 선점하는 일이 중요하다고 봅니다. 특히 은퇴자들은 빨리 거처를 결정지어야 할 중요한 시점에 이르고 있습니다.

 

인생 40세가 되면 불혹의 나이로서 자녀들 등살에 골병이 들게 되고, 50세가 되면 자칫 갈 길을 잃게 되기도 합니다. 준비된 노후는 자기하기 나름일 터, 60부터라도 뱀의 머리 쪽을 늘 살펴보는 일이 지혜로울 것입니다. 부동산은 위기 때 작살납니다.

 

나이가 들수록 욕심은 절대 금물입니다. 가늘고 길게 가는 게 좋습니다. 이제는 그 길만이 살 길입니다. 가늘고 길게 가려면 한 가지라도 재주가 있어야 합니다. 재주를 익혀 두십시오.

 

공기업체나 공무원으로 근무하다 58세에 퇴직을 한 후 매월 200만 원의 연금으로 사는 사람과 정년 없이 75세까지 월 250만 원씩 월급을 받은 사람이 있다면 여러분들은 어느 쪽을 택하시겠습니까?

 

필자라면 75세까지 250만 원씩을 받고 오래토록 일하는 자리를 택하겠습니다. 일을 해야 건강을 유지할 수 있고, 일을 하는 사람이라야 젊음을 유지할 수 있기 때문입니다.

 

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

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