수익형호텔, 분양형호텔, 오피스텔분양권 계약해지 요령 – 3

2편에서 알려드린 단체소송 외에 부동산 가치 하락, 또는 개인적인 사정변경으로 분양계약의 잔금을 이행하지 못할 경우 수분양자는 어떤 조치를 해야 할까요?

 

여러분들께서 가장 알고 싶은 대답일 겁니다.

 

정부의 부동산정책 또는 사회전반적인 경기하락으로 부동산의 시세가 하락할 경우 부동산을 분양받은 수분양자는 손해가 불을 보듯 뻔함에도 불구하고 손해를 무릎쓰고 계약을 이행해야 하는 것은 맞습니다.

 

또한 충분히 분양계약을 이행할 수 있을 것이라 생각하고 분양계약을 체결했지만 기타 개인적인 사정변경 (이를테면 사업의 부진, 또는 분양당사자의 사망 등)으로 계약이행이 불가능하다면?

 

1. 가장 큰 문제는 본인명의의 은행 대출금입니다. 입주기한 만료 후까지 잔금을 이행하지 않고 대출금의 이자납부 나 원금을 상환하지 않게 되면 은행은 수분양자의 신용카드를 정지하고 연체자등록을 하게 됩니다. 이 기간이 상당히 길어질 경우 은행은 수분양자의 다른 재산을 가압류 할수도 있고 대여금재판을 신청하여 판결문을 받으려 할 겁니다.

 

이 상황이 되면 일반적인 수분양자는 잠도 못자고 밥도 넘어가지 않고 시름시름 앓게 됩니다.

 

하지만 이 중도대출금은 담보가 없는 신용대출이며 수분양자 명의의 대출금이지만 보증인은 시행사입니다.

 

따라서 수분양자는 중도대출금상환이 어렵다면 보증인이 수분양자 명의의 부동산을 몰수하고 은행에 대출금을 대위변제 하게끔 하여야 합니다.

 

이러한 일은 수분양자 개인이 하기에는 너무나 힘든 일이고 분명 전문가의 조력을 받으셔야 합니다.

 

2. 잔금을 미납한 수분양자를 대신해서 시행사는 수분양자가 분양받은 부동산을 계속 비워둘수는 없음으로 시행사는 수분양자에게 계약해지를 통보하고 은행의 중도 대출금을 대위변제 하게 됩니다.

 

이때 시행사는 중도금 원금 외에 이자를 같이 은행에 납부를 하게 되고 결국 수분양자는 대출을 받을 당시 무이자 대출이라 하더라도 시행사는 수분양자에게 이자를 청구합니다.

 

법리적으로 이 이자를 수분양자는 시행사에 지급해야할 의무가 있을까요?

 

이는 결국 민법 판례에 따라서 처리해야 하는 부분이며 당 법률사무소 다옴에서는 이 경우 수분양자는 지급하지 않아도 된다는 정확한 판례를 보유하고 있고 여러 건의 소송을 승소로 이끈 경험이 있습니다.

 

3. 일반적으로 수분양자는 시행사가 계속 분양계약을 해지해주지 않고 은행의 이자 및 잔금에 대한 고리의 이자를 계속 누적시켜 수분양자를 괴롭힌다고 생각하고 있습니다.

 

이런 경우가 결코 없다고 자부를 할 수는 없지만 법률사무소 다옴에서는 이런 경우까지 대비하여 수분양자를 대변하는 법리를 검토하고 있음을 알려드립니다.

 

시행사의 압박이 무서워서 등기치기도 싫은 1억 이상의 부동산의 잔금을 지급한다?

 

단기간 압박에 시달리기는 하겠지만 결국 홀가분하게 해지하고 빠져나오시겠습니까?

 

여러분께서는 어떤 방법을 선택을 하실겁니까?

 

다음편으로 이어가겠습니다.

 

 

글쓴이.

법률사무소 다옴 윤명선 사무장 http://pobysun.blog.me

현 수원대학교 부동산학과 교수. 010-4878-6965