공 유 물 분 할 (共有物分割)

-공유물분할청구란?

 

수인이 하나의 부동산을 지분으로 소유하고 있을 경우 본인의 지분 만큼 해당 부동산의 분할을 다른 지분소유자에게 청구할 수 있는 권리.

 

1. 공유자는 원칙적으로 자유롭게 공유물의 분할청구를 할 수 있다. 이러한 공유물분할청구권은 형성권이라고 본다.

 

2. 공유물의 분할방법은 당사자의 협의에 따르고 협의가 성립하지 않으면 법원에 그 분할을 청구할 수 있다(민법 제269조). 분할방법으로는 현물분할이 원칙이나 가격분할, 가격배상도 가능하다. 공유물을 분할하면 공유관계가 소멸한다.

 

-공유물분할청구의 제한

 

1. 당사자의 의사표시에 의한 경우로서는 불분할(不分割)의 특약이 있는 때와 유언에 의한 때가 있다. 공유관계의 당사자는 공유물불분할의 특약을 할 수 있다. 그 특약기간은 5년 이내로 하며, 5년 이내에서 경신할 수 있고, 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다.

 

2. 피상속인은 유언으로 5년 이내에서 상속재산의 분할을 금지할 수 있다(민법 제1012조).

 

3. 법률의 규정에 의한 경우로는 집합건물의 공용부분이나 대지 등은 분할을 청구하지 못한다(민법 제215·239조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조).

 

-공유물 분할청구소송의 예 (현물분할의 경우)

 

1. 여러명의 공유지분 부동산일 경우 한 사람이 공유물 전부를 취득하게 하고 나머지 공유자에게는 가액으로 배상하게 한다.

 

2. 공유자 전원이 공유의 대상 목적물의 분할한 부분을 취득하되 취득한 부분의 경제적 가치가 지분에 미치지 못한 공유자가 있는 경우에는 경제적 가치가 지분 이상이 되도록 취득한 사람으로 하여금 이를 배상하게 한다.

 

3. 공유물분할청구를 한 사람은 어느 부분을 단독소유하게 하고 나머지 사람들은 나머지 부분을 공유하도록 하게 하는 방법도 가능하다.

 

4. 4명의 공유물일 경우 2명의 공유물과 2명의 공유물을 분할할 수 있다.

다만, 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다.

 

-토지 이외 건물의 공유물분할청구소송의 가능여부

 

* 부부 공동명의의 아파트가 남편의 지분만 경매로 나왔을 경우의 지분경매 취득 시 해결방법은? 부당이득금반환청구 및 사용료 청구, 공유물반환청구 가능함.

 

-현물분할이 불가능할 경우 (대부분의 공유물분할소송은 현물분할이 불가능한 경우가 많다)

 

1. 법원은 현물분할이 불가능하다고 판단할 경우 ( 모든 공유자의 합의 실패, 또는 현물 분할시 현저히 손해를 보는 사람이 있던가 공유물의 위치, 면적, 이용상황 등의 조건을 비추어 현물분할이 곤란하면) 대금분할을 판결할 수 있다.

 

*판결문 예시*

주문: 경기 00시 소재 토지는 경매에 부쳐 그 대금에서 비용을 공제한 나머지 금액을 00와 00와 00에게 각 1/3비율로 분배한다.

 

법률사무소 이김  윤  명  선  사무장 

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수원대학교 평생교육원 부동산학과 교수