제소전 화해조서

제소전 화해조서란?

 

제소전 화해는 개인 간에 분쟁이 발생한 경우에 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전에 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말한다. 제소전 화해의 제기가 적합한 것으로 판단되는 경우에는 일정한 기간을 주고 쌍방간에 화해를 할 수 있도록 한다. 그리고 화해가 성립되면 화해조서를 작성한다.

 

제소전 화해조서는 신청인과 피신청인 사이의 화해가 성립되었음을 알리고 이를 증명하기 위해 작성하는 신청 서류로, 제소전 화해조서에는 신청하게 된 취지와 이유, 화해로 인해 성립한 조항, 첨부서류 목록 등을 기재하도록 한다.

 

제소전화해조서는 분쟁이 발생하기 전에 미리 판사 앞에서 분쟁해결을 합의하는 것으로서 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있다. 즉 미리 명도 판결을 받아놓은 것이 제소전화해조서이다.

 

명도소송을 제기하면 6개월-1년 이상 소요되는 것이 일반적이므로 미리 제소전화해조서를 받아 놓는 것도 하나의 방법이다. 즉 세입자가 임대료를 몇 개월 이상 연체하면 부동산을 임대인에게 명도한다는 제소전화해조서를 받아 놓으면 임대인은 소송 없이 곧바로 명도신청을 하여 세입자를 퇴거 시킬 수 있다.

 

▣ 제소전 화해의 효력

 

일단 화해가 성립되면 비록 그 화해내용에 적법하지 못한 내용이 포함되어 있더라도 특별한 사정에 반하지 않는 한 화해성립을 무효화할 수 없다. 바로 이 점이 제소전화해의 가장 큰 강점이자 임대인을 위해 매우 유용한 제도라고 할 수 있다.

 

제소전화해 신청서에는 임대차계약서의 특약사항이 그 주요내용으로 기재되므로 임대차계약서를 작성할 때 무단양도나 전대차행위 금지, 손해배상의 예정조항(위약벌)등 세부적인 내용 증에 대해 충실히 작성할 필요성이 있다.

 

▣ 제소전 화해의 활용

 

❶추후 명도집행의 방해 리스크를 줄이고 임차인이 약정을 보다 잘 지키도록 유도하기 위하여 특약을 기재한다.

 

-200 년 월 일 계약 만기와 동시에 임차인은 본 00호를 임대인에게 명도한다. 만일 무단전대, 임차권양도, 기타 이유로 명도의무를 지체할 때 금 원 또는 일 %의 지체상금을 임대인에게 지불하며 계약은 자동 해제된다.

 

❷임차인은 잔금일에 제소전화해신청에 필요한 서류를 제출하며 제소전화해신청에 적극 협조하여야 한다. 이를 어길때에는 본 임대차계약은 자동 해지되며 계약금은 몰수된다.

 

❸대부분 화해조서는 임대인의 요구로 작성하게 된다. 월차임에 대한 내용, 기간, 및 차임의 3기연체시 명도 등의 내용을 추가한다. 하지만 “권리금은 인정하지 않는다”, “재건축시 명도한다”, “임차인의 계약갱신 요구권은 인정하지 않는다”는 규정은 성립하지 않는다. 재건축을 사유로 임차인의 권리를 침해하기 위해서는 구체적으로 고지해야 하기 때문이다. (구체적인 고지라 하면 공사 시기. 계획, 보상문제 등)

 

❹임대차 계약 기간 중에도 제소전화해조서를 받을 수 있다. 임대인의 경우 임대차 계약 기간 중 재건축을 계획할 경우 미리 임차인을 상대로 몇 개월까지 영업을 보장해주고 보상을 정한 후 기간 중료후 아무런 조건없이 명도를 해줄 것을 제소전화해에 포함하여 신청을 할 수 있다.

 

▣제소전 화해 신청 절차

 

신청서 작성 및 제출 – 기일지정 – 양 당사자 법원 출석 – 화해성립 및 조서작성

 

▣필요서류

 

임대차계약서 사본, 인감증명서 (임대인, 임차인), 건물 및 토지의 도면 , 화해의 내용 및 임차인의 확인서

 

법률사무소 이김  윤 명 선 사무장  010-4878-6965

수원대 평생교육원 부동산학과 교수  http://pobysun.blog.me