깡통전세와 역전세난(임차권등기명령)

주택가격이 전세가격에 미치지 못하고, 현재의 전세가격이 2년 전 전세가격보다 낮은 소위 ‘깡통전세’와 ‘역전세’ 현상이 나타나면서 가계부채 문제가 다시 주목받고 있다.

2015년 이후 급등한 부동산 가격에 발 맞춰 유행한 갭투자로 인하여 많은 다주택자가 양산이 되었으며 이 후 정부의 대출규제 및 보유비 인상등 2018.9.13. 대책 이후 나타난 현상이다.

깡통전세란?  집주인의 주택담보대출금액과 전세금 합계가 하락한 집값에 육박해 임차인이 전세금을 떼일 우려가 있을 때 쓰는 용어이다.

역전세란? 전세연장이나 새로운 임차인을 들일 때 이전 전세금액보다 보증금이 낮아지는 것을 의미한다.

사례) 인천의 한 다세대 주택은 매매가 1억원이며 현재 은행에 대출이 9천만원이 있다. 원래 이 주택은 매매가가 1억5천만원이었으나 부동산경기 하락으로 매매가가 하락하였으며 임차인이 없어서 공실이다. 공인중개사 홍길동은 월세집을 구하는 방자에게 접근하여 보증금 2천만원에 월세 5십만원에 이 집을 소개해 주었고 방자는 매매가와 은행대출금을 합하면 깡통주택임으로 제안을 거절했다.

그러자 홍길동은 최우선변제금 제도를 말하여 혹여 이 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 2천만원을 돌려받을 수 있다고 말하며 방자를 현혹하여 방자는 계약을 하였고 바로 이 주택은 경매로 넘어갔다.

법원은 대출금과 주택의 시세를 알고 있으면서도 계약은 방자의 행위는 도덕적해이에 포함된다고 하며 방자의 배당신청을 기각했다.

사례) 세입자가 기간이 만료되어 임대인에게 이사를 통보를 하였음에도 임대인은 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금 지급을 미루고 있다. 이미 다른곳에 이사를 가기로 계약한 세입자는 어쩔수 없이 현재의 집에 임차권 등기명령을 하고 이사를 하였다.

▣ 임차권등기 명령을 하지 않고 이사를 할 경우
가. 대항력(점유 + 전입신고)를 잃게 되어 임대차보호법의 대항력 및 경매 절차의 최우선변제 등의 보호를 받을 수 없다.
아. 우선변제권을 주장할 수 없다.

임차권 등기명령은 임대차계약 기간 종료 후 임차 보증금의 일부 또은 전부를 돌려받지 못한 경우 해당 부동산 소재지 관할 법원에 임차권 등기 명령을 신청 할 수 잇다. 임차권 등기는 임대인의 동의가 필요 없음으로 단독으로 신청할 수 잇고. 등기를 완료하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있다.

▣ 임차권등기 명령의 주요 사항
가.임대차계약기간 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에 임차인 단독으로 신청.
나.임차인이 등기를 완료하면 점유, 주민등록, 확정일자가 없더라도 대항력과 우선변제권 취득.
다.임차권등기명령은 무허가나 미등기는 불가하다.
라.임차권등기명령은 주민등록이 요건이 아니므로 건축물대장에 주거용이 아닌 이유로 전입신고를 할 수 없더라도 임차권등기명령은 가능하다.
마. 임차권등기 완료 후에 새로운 임차인이 전입했다면 신임차인은 최우선변제권은 없고 순위에 따른 변제권만 있다.

법률사무소 이김 윤명선 사무장  010-4878-6965

수원대 평생교육원 부동산학과 교수  http://pobysun.blog.me