필요비와 유익비

▶ 필요비와 유익비 ◀ 2019-5-

 

필요비란? 임대인의 수선의무에 해당하는 사항으로 건물의 큰 파손의 수리, 건물 주요부의 대수선과 시스템적인 요소인 각종 설비를 의미합니다. 반면 임차인이 쉽게 해결할 수 있는 전등 및 수도꼭지의 교체등은 필요비에 포함되지 않습니다.

 

2. 유익비란? 필요비가 건물의 보존에 필요한 비용이라면, 유익비는 부동산 물건의 가치를 증대시킨 비용이라고 할 수 있습니다. 주택의 경우 방의 증축, 중문, 이중창설치, 발코니 확장, 담장 축조 등 토지의 경우 진입로 공사등으로 부동산의 가치가 현저히 증가했다면 이것이 유익비에 해당합니다.

 

임대인의 승낙을 요건으로 임차인은 임차물의 증, 개축 등을 할 수 잇습니다. 그러나 임대차 계약 기간 종료시 시설물의 원상복구를 약정했다면, 임차인은 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 판단합니다.

 

민법 제 623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

제 626조(임차인의 상환청구권) ❶임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ❷임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환 기간을 허용할 수 있다.

 

필요비는 임대차 기간 중이라도 즉시 청구가 가능합니다. 다만 유익비 상환청구권은 임대차 기간이 종려ㅛ되어야 가능합니다. 만일 임대인이 이를 거부한다면 소송, 유치권 행사등으로 임대인이나 제3취득자에게 청구 할 수 있습니다.

 

- 필요비 유익비 관련 판례 -

 

❶ 임대차 계약서에 원상 회복하기로 약정했다면 임차인은 필요비 청구권과 유치권을 낙찰자에게 주장할 수 없다.

 

❷ 임차인이 영업시설로 지출한 비용은 유익비가 아니다.

 

❸ 임차보증금과 임대료를 깍아주는 조건으로 임차인이 설치한 시설비, 필요비, 권리금을 청구하지 않기로 약정했다면 임차인이 스스로 매수청구권을 포기한 것이므로 필요비, 유익비 상환청구권이 인정되지 않는다.

 

❹ 상가임차인이 영업을 목적으로 설치한 인테리어 비용은 건물의 가치를 증가시키기 위한 비용이 아니므로 필요비, 유익비로 볼수 없다. 따라서 이를 이유로 임대인을 상대로 유치권을 행사할 수 없고, 원상복구 의무가 있다.

 

❺ 건물의 임차인이 임대차 관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다. (대립)

 

❻“임차인이 임차건물을 증, 개축하였을 시는 임대인의 승낙 유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다”고 하는 약정은 임차인이 원상 회복 의무를 면하는 대신 투입 비용의 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고, 이러한 약정의 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

 

❼ 갑이 을에게 건물 부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고, 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와같은 약정은 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다.

 

❽ 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고, 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수 없다.