분양가 상한제

분양가 상한제란?
분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정한다. 기본형 건축비는 6개월마다 조정된다.

지난해 9-13 부동산대책 이후 정부는 분양가 잡기에 나서며 올해 10월부터 민간택지 분양가상한제를 시행하겠다고 밝혔다.

내용을 보면,

첫째 분양가 상한제 적용 필수요건이 ‘3개월 이상 물가보다 집값이 2배 초과한 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 완화됩니다.

둘째 재건축, 재개발의 경우 분양가 상한제 적용 시점이 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’로 변경됩니다.

셋째 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한이 3-4년에서 5-10년으로 길어집니다.

▶ 분양가 상한제 적용시 장단점 ◀

장점

1.분양가상한제 적용 시에는 신규 민간분양 아파트의 분양가격 인하로 이어지면서 주택가격 상승을 억제할 수 있는 효과가 있다.

2. 재개발, 재건축 사업에 있어서 조합 등 민간개발사업자의 높은 일반분양가를 억제함으로써 적정 수익 초과 방지 효과를 가져와 결국 분양가격을 안정화 시키는 효과도 있다.

단점

1. 민간아파트 분양   시세보다 낮은 금액으로 분양을 받게되어 기존 아파트 보유자의 역차별을 부르는 상황을 만든다.

2. 로또 청약의 상황이 벌어지는 등 투기수요자 증가가 예상된다.

3. 건설사의 수익성이 낮아지면서 건축자재의 품질이나 전체적인 건축의 퀄리티가 낮아지는 등 아파트의 품질을 떨어트리는 결과를 가져온다.

▶ 분양가 상한제의 영향 ◀

1. 정부의  민간택지 분양가상한제 시행령 발효를 앞두고 청약대기 수요가 가세하면서 전셋값을 밀어올리고 있다. 전세기간이 끝난 임차인이 신규청약을 목표로 새로운 주택 매수를 꺼려하고 있다.

이는 향후 민간택지가 분양을 할 경우 기존 아파트의 시세보다 저렴하게 분양을 할 것이라는 예상을 하여 기존 아파트의 구매를 등한시 하고 분양가상한제를 적용받는 신규 아파트를 청약하겠다는 의지에서 비롯된다.

2. 정부의 분양가 상한제 시행을 앞두고 경매시장도 흔들리고 있다.

경매업계에 따르면 꾸준한 상승세를 보이던 경매율과 응찰자 비율이 9월들어서 급격하게 하락하였으며  이 역시 분양가 상한제 이 후의 부동산 시장을 관망하겠다는 의지로 느껴진다.

3. 집 값을 잡기위한 정부의 규제가 꼬리에 꼬리를 무는 가운데 분양가상한제 다음 수순으로 ‘전,월세 상한제’가 유력하게 거론되고 있다. 이는 임대차계약이 끝난 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을 인정하여 2년 더 거주를 할 수 있게 하겠다는 취지이다.

1번에서 말씀드린 내용처럼 전세가의 상승 및 전월세 상한제까지 도입이 된다면 6-7년전부터 유행해온 갭투자가 다시 고개를 들 가능성이 다분하며 특히 이 부분은 조심을 해야할 것이다.