유치권

유치권이란?   타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리.

유치권이 성립하려면 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고, 피담보채권이 목적물과 견련관계(牽聯關係)가 있어야 하며, 채권이 변제기에 있어야 하고, 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며, 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다

유치권은 상기 그림과 같이 담보물권에 속한다. 물권인 근저당권등이 등기 라는 공시방법을 이용하는 반면 유치권은 점유를 기본 조건으로 한다.

유치권은 경매에서 등기된 여타 물권과 달리 시간의 순서대로 배당받지 못한다. 그러나 물건의 인도를 거부함으로써 실제 우선변제와 같습니다. 즉 시게수리비를 받을때까지, 부동산 공사대금을 받을때까지, 유익비를 받을때까지 계속 점유하고 버틸 수 있는 것이다.

법률상의 유치권 성립요건

❶ 대상 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 한다.
❷ 채권자가 경매 부동산을 점유하고 있어야 한다.
❸ 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
❹ 경매기입등기 전에 점유해야 한다.
❺ 공사계약서, 임대차계약서 내용에 유치권 배제 특약이 없어야 한다.
❻ 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

부동산 경매시 유치권이 존재 할 경우?

❶ 유치권은 등기를 요하지 않고, 신고유무도 따지지 않아 일단 위험한 물건으로 판단한다. 또한 유치권이 유효하게 성립하고 있는지 일반인은 판단하기 어려우며, 경매절차 진행 중 현장조사 또는 그 이후에 비로소 그 존재가 알려지는 경우도 많다. 이러한 이유로 유치권이 있는 경매물건은 유찰을 거듭한다.
❷ 유치권을 해결할 수 있는 전문가는 경매물건에서 큰 수익을 올릴수 있다.
❸ 금액이 부풀려진 허위 유치권이 성공한다면 다른 채권자는 큰 손해를 볼 수 밖에 없으며 허위 유치권으로 경매 낙찰가로 낮춰 채무자의 지인이 낮은 금액으로 낙찰을 받기도 한다.
❹ 경매 절차의 지연으로 건물을 사용, 수익할 수 없는 사회적 손실도 예상된다.
❺ 허위 유치권이 적발 될 경우  허위 유치권자는 채무자로부터 손해배상 청구 소송을 당할 여지가 많다.

수원대학교 평생교육원 부동산학과 교수  010-4878-6965

법률사무소 이김  윤명선 사무장 http://pobysun.blog.me