"자금난에 공사 중단, 분양 계약 해지 사유 될까?" 김연기 수원변호사가 말하는 `부동산소송`

최근 부동산 관련 규제가 새롭게 정립되면서 지방 부동산 경기가 급변하고 있다. 강원도의 한 아파트는 12월 실시한 일반 청약에서 217가구 중 16가구만 청약이 이뤄졌다.

이는 전체 물량 중 겨우 7%가 분양된 것이다. 당시 사업자 측은 공사 진행 단계에서 분양을 추가로 진행할 수 있다고 판단했으나, 분양이 이뤄지지 않아 결국 자금 부족으로 공사를 중단했다.

부동산 소송을 맡고 있는 법률사무소 이김의 김연기 변호사는 "수도권 아파트 분양이 여전한 인기를 누리는 것에 반해 일부 지역에서는 분양을 마치고 착공까지 한 아파트 단지가 공사를 중단하는 사태가 반복되고 있다. 이에 앞서 아파트를 분양받은 주민들이 계약해지를 요구하는 소송에 나서고 있는 판국"이라며 아파트 분양 계약 해지 소송이 증가한 이유를 설명했다. 

이어 김 변호사는 "분양을 위해 청약 절차까지 마무리한 사업자 측은 일반적으로 `처음부터 공사를 중단할 의도는 없었다`고 말한다"면서도 "그러나 당초 계획대로 공사가 이뤄지지 않으면서 입주가 지연되는 것은 분양 계약을 체결한 예비 입주자들에게 큰 부담으로 작용한다. 당장 거주 이전 계획을 변경해야 하기 때문이다"고 해당 소송의 쟁점을 꼬집었다. 

그렇다보니 분양 계약을 해지하려는 많은 계약자들은 소송을 통해 분양 계약금, 1회 납부한 중도금의 반환과 함께 위약금 지급 등을 요구하곤 한다. 그렇다면 공사 미진행을 이유로 입주가 연기된 경우 분양 계약 해지에 대한 궁금증이 생긴다. 

이에 김 변호사는 "수원 지역 부동산 소송 판례를 살펴보면 공사 미진행으로 아파트 입주 예정 날짜가 수개월이 지난 경우 수분양자들은 분양계약 해지 및 분양대금반환청구가 이뤄진 경우가 있다"고 답했다.

아파트가 완공되지 않아 분양 일정이 4개월가량 늦춰지자, 수분양자들은 사업자를 상대로 분양대금반환청구 소송을 제기했다. 법원은 피분양자들의 손을 들어줬다. 수분양자와 사업자가 아파트 분양 계약을 체결할 당시 `시행사의 귀책사유에 따른 입주 연기 시 분양 계약을 해지할 수 있다`는 내용을 명시했기 때문이다.

이처럼 귀책사유를 계약서상 명시한 경우 상대적으로 복잡한 법적 분쟁 절차를 거치지 않고 분양 계약 해지 및 대금반환청구가 가능하다. 그러나 계약서상 명시된 귀책사유에 해당하지 않거나, 약속한 입주 예정일을 근소하게 넘긴 경우에는 분양 계약을 해지하기 쉽지 않다. 

김 변호사는 "공사 미진행 등을 이유로 입주가 지연되더라도 입주 예정일을 근소하게 초과하거나, 중도금 및 잔금을 지급하지 않은 상태에서는 계약 해지가 불가능하다. 잔금을 치룬 상태에서 입주 권리가 발생하기 때문이다"고 덧붙였다. 

다만, 예외적으로 수분양자가 잔금을 지급하지 않았음에도 사업자 측의 공사 포기·자금 유통 불가 등의 사유로 도저히 입주 기간을 지킬 수 없음이 명백한 때에는 계약 해지가 가능할 수 있다.

이 외에도 △분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란한 경우 △분양광고를 통해 체결한 계약 내용이 실제 시공건축물과 현저한 차이를 보일 경우 △이중분양으로 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 등 아파트 분양 계약 해지가 가능하다. 

김 변호사는 "한국인의 일생일대 소원 중 하나가 바로 `내 집 마련`이다. 그만큼 부동산이 재산으로써 가치가 크기 때문이다. 아파트분양 분쟁에 얽힌 이해관계 당사자들의 갈등이 결코 가볍지 않은 만큼 재산피해를 막기 위해선 각별한 주의가 요구된다"며 "이때 홀로 부동산 쟁점을 판단하는데 어려움을 겪는다면 부동산변호사 등의 전문적이 법률적 조력을 받는 것 또한 효과적이다"고 조언했다.

법률사무소 이김  윤명선 사무장  010-4878-6965

수원대학교 평생교육원 부동산학과 교수

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